北京的楼市在过去十几年的时间里都是财富与梦想的舞台,每平方米从几千元到几万元甚至十几万元,在这个过程中,有太多的普通人靠着楼市的发展,实现了资产的一再“升级”。无论是国际金融危机,还是政府的历次调控打压,以往的经验都最后证明了,炒北京的房子没有亏损的那一天。

  也许正是出于对“历史经验”的谜一般自信,虽然当下的楼市遭遇着“史上最严调控”,但由于新房被政府限价、二手房的降价超过20%,使得不少投资需求开始蠢蠢欲动,都将楼市降价视作再一次抄底买入、实现财富“升级”的机会。然而,历史真的会重演吗?楼市投资还会像曾经那样一本万利吗?

  事实上,靠着炒房一夜暴富的故事虽然多,但同样有很多借着高杠杆铤而走险、最后血本无归的例子。只是这样的事例被选择性地遗忘了。近期,北京青年报记者走访了几个不同身份的炒房人,他们有的是职业的炒房者,有的则是刚入职场不久的90后,他们的共同特点是,都善于利用金融杠杆,用最小的代价来实现炒房梦。只是如今,这些炒房客发现,超出自身实力的金融杠杆实现的不是炒房梦,而是如同枷锁一般的沉重包袱,坚持下去,意味着每天都要偿还高额的利息;割肉离场则代表着投资的血本无归。如今楼市对于这些炒房客来说,不再是想象中的聚宝盆,更像肃杀的修罗场。

  怀揣着梦想投身炒房

  王冲(化名)在2008年以前还是一名普通的工厂员工,上一辈除了一套马家堡的两居室外,并没有给他留下太多有价值的东西。那时的王冲,心里的目标就是赚钱,赚很多的钱,可以给儿子以后留学,可以和妻子任意出去旅游,最关键的是,可以不用再早九晚五地工作,在家就实现财务自由。

  一次和朋友的饭局上,王冲偶然听到朋友谈起,一位叫做张羽冲的音乐老师,在2004年买下了50多套北京富力城的房子,赚得了人生的第一桶金,随后辞去工作变身为专业的房地产投资人,频繁出入北京各个楼盘。

  说者无心听者有意,王冲突然发现,这不就是自己一直梦想的生活吗?不用工作,而且财务自由。

  于是,王冲利用自己全部的家底和亲戚朋友借来的钱,买了两套荣丰2008的小户型,两年后,顺利卖出,赚得了投资房产的第一桶金。

  此后的几年,王冲变身成为朋友眼中的“带头大哥”,投资房产屡试不爽,从北京到环京,经过了几年的折腾,王冲基本实现了自己的人生目标。早已辞去工作的他,已经把儿子送到了国外读书,自己专心做着投资房子的买卖。

  今年一季度,王冲刚刚卖掉了在固安投资的5套房子,实现了翻倍的获利,拿着闲钱的他又将目光瞄回了北京,那时的北京二手房几乎一天一价,一套房一晚上涨价10万元是正常不过的事。这样的大好形势让这些年炒房获利颇丰的王冲动了心,很快他就用侄子和儿子的名义在北纬40度买了两套房子,一套高层、一套洋房,从看房到签约,所有手续两天内就完成了。“两年价格至少再上涨50%。”王冲对北京青年报记者说。签约后的他,按照自己一贯的经验,认为两年50%的房价涨幅已经是很保守的预计了。

  与资深职业房产投资人王冲不同,许达(化名)则是一名普通的央企员工,90后的他,在北京读完大学就去英国深造了两年,回国后进入了国家电网通州分公司,因为电力工作的需要,通过电网的铺设,许达比大部分普通人更早地感受到通州正在发生的变化。对于通州的称呼,也从最初他嘴里的“村儿”变成了“大通州”,直到现在的“市中心”。

  由于工作关系,通州核心区的电网铺设和规划,许达都查看过,进一步增加了他对通州,尤其是运河核心区未来发展的信心,眼看着这几年房价的不断上涨,投资一套房子分一杯羹的想法开始清晰。但因为限购原因,没有购房资格并且自身实力有限的许达,最后又找到了三个志同道合的小伙伴,打算通过凑份子的方式,合力投资一套通州运河核心区的房子。

  最后,他们将目标锁定在了运河岸边的一个商办项目。用许达的说法就是,既不占购房名额,而且距离未来的北京市中心只有几分钟路程,发展潜力和出租回报都会非常可观。于是4个人在年初就凑齐了400多万现金,以公司的名义一起买下了一套小户型作为投资。

  遭遇滑铁卢 老房虫割肉100万止损

  梦想的种子播了下去,没想到收获的却是沉重的负担。王冲买来投资的两套房子,一套200多平方米的大户型,另一套两居室100平方米左右,年初的成交单价约合8.7万元/平方米,两套房子的房款、中介费、税费合计需要2800万左右。但不巧,王冲买房后不久就遭遇了“3·17”楼市调控,首付的提升、贷款的收紧让王冲第一次感到了巨大压力。

  由于儿子和侄子名下都有房或者有过贷款记录,按照新的政策,两个人都被列为非首套购房人,首付上浮到八成本已是沉重负担,然而祸不单行,王冲儿子的贷款审批最终没有获批,那套100多平方米的两居室必须要求全款了。无奈之下,暂时没有更多现金的王冲只能以更高的杠杆筹钱全款买入。为了凑齐,他抵押了自己住的房子和给儿子毕业后准备的婚房,并且又通过各种小额贷款凑齐了全部的房款。“每个月大约还款支出就需要8万+。”王冲表示,他本打算持有两年就出手,扛两年利息,结果没想到,调控政策接踵而至,并且高层不断发出“房住不炒”的言论,也让王冲感受到了这次调控似乎与以往的短线调整不同,他一直期待的报复性反弹还会不会来呢?王冲第一次对炒房产生了犹豫。

  最后苦熬了大半年,如今该小区的二手房报价不断下挫,已经低至74000元/平方米左右,而王冲的贷款利息却一点也没少,每月仍面临近10万的支出开销。终于扛不住了,王冲最终决定卖掉那套100平方米的两居室,腾挪资金,力保那套大户型,做长期持有的准备。“算上中介费、税费、房子本身的回调,半年损失了100多万。”王冲表示,投资房子多年,这是第一次亏本。

  许达的情况相比王冲也好不到哪去,他最近半年总是在念叨“第一次炒房,就被套了”。由于“3·17”新政后,商住和商办类产品再次遭到打击,市场上的类似项目很长时间都没有成交,许达和朋友们合力投资的这套房子,还没有收房,在中介那里的报价就低过了买入价,而且中介还不情愿代理。

  “我们4个的买房钱几乎都是这些年全部的身家,有个朋友甚至是拿着刚收到的结婚彩礼钱就参与进来了。幸亏大家都有房住,有工作,要不真不知道怎么办。由于没交房,卖都卖不出去。”许达告诉北青报记者,虽然他暂时看不到房产升值的盈利点,但好在他们4个人凑的全款买房,没用金融杠杆,并且通州运河两岸的建设不断提速,他也期待着未来能够租上个好价钱。

  短期炒房已经没有盈利点

  对于很多仍打算投资房子的人来说,北京房价近期的下降又创造出了新的买入机会。新房由于政府对价格的干预,开盘价普遍低于预期,二手房价格很多小区的下调更是达到了20%以上。

  但即便如此,业内一位资深投资人却对北青报记者表示,金融政策的从严从紧,让房价的下降并没有落实到普通买房人身上,短期的炒房已经没有盈利点了。

  这位不愿透露姓名的资深房产投资人告诉北青报记者,他人生的第一桶金是迫于形势所迫,由于生意失败,只有8万元现金的他,毅然决然买了顺义中央别墅区的某项目,打算“最后一搏”。全身上下的8万元全部用来做了定金,而后首付仍需要200万元,他开始游说自己的生意伙伴和亲朋好友,承诺20%的年化利息,终于借来了200万。这名资深房产投资人透露,他当时的打算就是如果失败了,就卖掉北京的房子还了债,回老家,如果成功了就翻身了。结果,仅仅一年的时间,他就卖掉了这套别墅,并还清了所有债务,还获利160余万元。从此,买房一定要用杠杆,用别人的钱买房就成了他的信条。

  可如今,面对北京新房、二手房都出现的机会,这位资深投资人却很淡定,“不买,不能买,现在炒房完全不挣钱。”他向北青报记者透露,一方面“房住不炒”的政策高压不容忽视,毕竟高层三令五申,不能抱着侥幸心理。另一方面,他曾经的投资炒房经验都是快进快出,但如今,由于首付比例提高到了二套房八成首付,另外贷款政策也不断收紧,通过银行的杠杆获得资金炒房几乎是不可能的。如今的抵押贷款通常是房产市价的基础上打八折作为评估价,能获得的抵押贷款又要在评估价的基础上打七折,如此算下来,一套1000万元的房子,顶多获得600万元的贷款,年利息最低也是8%,而小额贷款年利息甚至达到了10%。另外还有重要的一点就是现在的新房,基本都是两年以后交房,获得房产证就差不多需要3年,这样算下来,投资一套房子,如果要获利,就要求3年的房价涨幅达到50%以上。按照往年的政策调控、房价报复性反弹的理论,3年50%的涨幅并不难实现,但如今,政策调控短时间没有退出的迹象,而且常态化趋势更加明显,短期利用高杠杆炒房的盈利空间已经非常有限了,相反风险却更高了。

  该资深投资人透露,除非自有资金比较充裕,或者为了改善和刚需买房,否则他不建议贸然用高杠杆投资房子,对赌调控政策。

  记者手记:跟风投资房产要量力而行

  投资买房一直都是北京楼市不可避免的话题,诚然,历史的经验中太多的人通过大胆买房实现了财富“升级”,这对很多人形成了认识上的冲击,有不少人并非自己真有买房的需求,但是当身边的人都往“车”上挤,就会产生羊群效应,生怕自己“踏空”,现金贬值。

  但是,房子并非最理想的流动资产,当调控之下金融属性减退,就会回归消费和居住本质。此时,那些居住体验不佳、配套欠缺的偏远郊区的老旧房子,就很有可能找不到接盘者。而高杠杆买入、博短期升值卖出的也很可能面临“被套牢”。

  世上永远不会有稳赚不赔的投资,所谓投资,风险始终与收益并存。对此,受访的多位投资人虽然都体验了房产投资带来的丰厚回报,但也不同程度地体验了亏损和无能为力,因此这些受访投资客建议购房人要特别注意流动性风险。

  业内人士认为,高杠杆意味着高债务,高额的还本付息压力可能成为压死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆盖每月还本付息,因此一些自以为聪明的炒房客以为留着几十万元还月供,能够有两年“弹药”支撑就够了,实际上这种方案漏洞很多。该方案的前提是两年后投资的房产能顺利加价卖出,但随着调控加码,不少城市规定了限卖时间,短则两年、长则三年甚至更长。即使按两年时间计,如果考虑出售房产和过户的时间,一旦这期间“弹尽粮绝”,炒房客不仅会留下信贷不良记录,抵押物也可能被银行拍卖。由银行拍卖的房子,其价格必然大打折扣,结果炒房客不仅把自己的本金都赔进去,还要倒背银行债务。

  可见,杠杆无疑是把双刃剑,高杠杆能带来高收益,但同样也会导致高亏损。对于加杠杆投资房产,一定要量力而行,也要做好承担风险的准备。文/本报记者 李桁