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  信息时报讯（记者 罗莎琳）8月31日，广州市住房和城乡建设局官网发布了《关于建立二手住房交易参考价》，里面针对广州96个二手房住宅小区发布了价格参考，不过，这一参考价和目前市场成交价相差甚大，有的甚至“腰斩”。值得注意的是，文件虽然并未指出超过这一价格将不能成交，但是，已经有中介连夜下架网页成交数据，接下来不排除会逐步减少高价盘的挂牌数量。此外，一旦银行根据指导价放款，买家势必要支付更多的首付，这对二手房交易将产生直接的影响。

  解读1：出台指导价是大势所趋

  从国家统计局统计数据来看，7月广州二手房价格环比上涨0.60%，同比上涨12.2%。

  目前，全国不少城市都针对二手房出台政策，其中二手房指导价政策最早出自深圳，2021年在2月8日深圳市住房和建设局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首次公布了全市3595 个小区的参考价格。加大二手房交易信息公开力度，引导市场理性交易。其后深圳又升级为二手房全面限价政策，最近国内已有10余个城市效仿。广州作为一线城市，出台二手房指导价政策，也算是顺应了大势。

  解读2：对珠江新城等热门小区影响最大

  记者通过广州本次96个小区交易参考价与挂牌价的对比，发现两者之间部分楼盘的价差较大，打折幅度以30%-60%为主。涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个热门区域。按照该交易参考价计算，受影响最大的是天河区的热门小区。比如，房天下网上挂牌的珠江新城豪宅凯旋新世界，二手房价近14万元/平方米，但是该楼盘的指导放盘价仅88311元/平方米。

  同样位于珠江新城的保利心语花园，在贝壳网上的挂牌单价近17万元，而二手房指导价也仅96957元/平方米。在海珠区的豪宅珠江帝景，指导价同样被大打折扣，仅54593元/平方米，而该二手房在房天下的挂牌价为91899元/平方米。

  通过公示可以看到，此次公布的96个小区中，受影响较小的是番禺区和黄埔区的楼盘，多数楼盘变动幅度较小。而其他未限制或者限制不多的例如增城、南沙、从化、荔湾、花都、白云等区的二手房，暂时没有出现在指导价的范围内。

  二手房指导价出台，备受买家和业主关注。通过文件内容可以看到，指导价出台最直接的影响，就是未来高于指导价太多的二手房不能挂牌出让了。

  对于这一规定，有中介第一时间撤销房屋成交数据，BIG姐在贝壳网商看到富力天河华庭的页面只显示小区成交均价，近90天成那栏则显示“暂无数据”。贝壳有关人士对记者说，页面的调整一直都有，为了配合政策和相关指导，这几天会陆续调整，不排除会逐步下架明显高于指导价的楼盘。

  此外，未来的二手房交易中，贷款的额度有可能大幅减少，即首付会有一定比例的上浮。因为目前二手房贷款都是由银行先对房屋进行评估，给出一个“评估价”，然后根据该价格进行贷款额度的审批，如果未来银行直接按照二手房按指导价进行评估，则等于大幅度降低了二手房的杠杆比例。

  举个例子，1000万成交的房子首付三成即300万元，做了700万按揭，但如果该楼盘的指导价为700万，则最多做490万按揭，也就意味着1000万的二手房，买家首付要多出210万元。这将对二手市场融资产生较大的影响。不过目前具体如何执行、执行的范围有多广，都要进一步观察。

  刚刚出台的二手房指导价只是第一批，很可能还有第二批、第三批，未来二手房交易将进入长期监控状态，这也意味着，广州二手房成交量或出现明显下滑。由于有指导价的楼盘和目前实际挂牌价差距比较大，多数只有目前市场挂牌价的7折左右，所以部分业主可能选择撤销挂牌，采取惜售策略。另一方面，二手指导价也大大降低了购买二手房的贷款比例，将使得部分买家因资金不足而无法购买。记者预计，9月的成交量会出现较大幅度的下滑。

  解读3：11月份买房可能更划算

  那么，二手房还能不能买？记者认为，现在政策还处于过渡期，中介、业主都会短时间内观望，市场放盘量肯定直接下降，买家可以观察市场，不用急着入市。到了11月份左右，估计部分房东会真正进行降价，那个时候购房的性价比是最高的。

  可以看看深圳的情况，根据乐有家的统计，2·8指导价新政出台后，3月份深圳二手房价立刻跌了4.73%。到了7月跌幅达到5.42%。此外，据深圳市房地产信息网，8月深圳二手房成交仅1979套，而去年同期则是11322套。据悉，自深圳“二手房指导价”新政发布以来，5、6、7月全市二手住宅成交量分别为3067套、2575套、2557套。

  此外，临近金九银十，广州一手房和二手房息息相关，不少新盘的定价也会参考周边二手房价，可以肯定的是，二手房指导价对于开发商来说，也会有心理预示作用。广州的调控，只会更严，不会有丝毫放松，还想继续炒房的，可能面临现实最残酷的惩罚。